10억만들기⑥ - 종자돈굴리기 - 리츠
부동산 리츠는 탁월한 선택이다.
평소 부동산에 관심이 많은 ‘부동산’차장은 얼마전 내집마련을 하느라 목돈을 썼다. 지금 수중에는 약 1천만원 정도 있는데 이 돈을 부동산에 투자하고 싶은데 투자할 곳이 없다. 그렇다고 은행에 맡기자니 이자가 고작 월 3만원 밖에 안되어 MMF에 넣어 두고 있다.
위의 부차장처럼 부동산에 투자하고 싶은데 목돈이 없는 사람, 은행에 맡기자니 이자가 적어 불만인 사람, 이런 사람들에게 적합한 상품이 있습니다. 바로 부동산투자회사라고 불리는 부동산 ‘리츠’입니다.
얼마 전에 공모를 마친 코크렙3호의 경쟁률은 예상보다 훨씬 낮은 3대의 1로 나왔습니다. 반면 비슷한 시기에 모집했던 산업은행의 부동산투자신탁의 경우는 은행문을 열기가 무섭게 마감되었습니다. 주지하다시피 코크렙3호의 예상수익률은 연 10.62%이었고, 산업은행의 부동산투자신탁의 예상수익률은 6~7% 정도였습니다. 왜 이런 현상이 벌어졌을까요? 필자의 견해로는 리츠에 대한 오해 내지 무지가 아닐까 생각합니다.
리츠는 인기절정인 은행의 ‘부동산투자신탁’보다 상품성에 있어서 뒤질게 전혀 없을 뿐 아니라 압도한다고 봅니다. 그 이유는 아래와 같은데 먼저 수익성 측면에서 살펴 봅시다. 최근 출시되는 부동산투자신탁의 예상수익률은 기껏해야 7% 수준인데 반하여 리츠의 평균 목표 배당률은 10%에 달합니다. 이 배당도 1년에 한 번 주는 것이 아니라 반기에 한 번씩 나눠서 주기 때문에 실질 배당금은 이보다 약간 더 높습니다. 그리고, 보유 빌딩의 가격 상승으로 인한 시세차익까지 노릴 수 있는 장점이 있습니다. 실제로 상장된 3개의 리츠는 적게는 1%에서 많게는 4%의 프리미엄이 형성되어 있습니다. 따라서 배당수익과 시세차익 모두 감안한다면 ‘최고 금리 금융상품’이라 해도 무방합니다.
안정성에 있어서도 문제가 없습니다. 리츠의 주수입원은 빌딩 임대수입입니다. 경험적으로 임대는 장기계약이 많고 해마다 물가상승률 수준의 임대료 인상이 있게 마련입니다. 그리고 리츠를 운용하는 자산관리회사(AMC)가 리모델링 등을 통하여 빌딩을 효과적으로 관리하여 공실률은 낮추고 임대료는 올리는 성과를 보이고 있습니다. 그리고 일부 리츠의 경우는 만기시 빌딩의 가격이 폭락한다 하더라도 판 가격에 되 사주는 풋백옵션까지 제공하여 이중삼중의 안전장치를 해두었습니다. 따라서 안정성 측면에서 담보대출의 성격을 지닌 부동산투자신탁과 비교해도 뒤질 게 없습니다.
그럼 이처럼 수익성과 안정성이라는 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있는 리츠를 어떻게 살 수 있을까요? 지금까지의 경험에 비추어 본다면 리츠는 초기 공모시장에서 무조건 잡아야 합니다. 공모를 통해 사는 것이 가장 싸게 살 수 있기 때문입니다. 대개 공모는 1년에 4~5번 정도 하며 3~4개의 증권사를 통하여 합니다. 리츠 상품 분석은 경제 주간지 등을 통하여 알 수 있으며 공모증권사를 통해서도 할 수 있습니다. 보다 안전하고 확실하게 하려면 공모 증권사에 수시로 전화하여 시간별 경쟁률을 체크하면서 청약금액을 정하면 좋습니다.
하지만 경쟁률이 예상보다 더 치열해서 원하는 물량만큼 확보하지 못했다면 상장 후 주식시장에서 직접 사면 됩니다. 이 때 조금의 프리미엄을 얹어서 매수주문을 넣어야 합니다. 그리고 매매수수료가 싼 온라인 증권사를 통하여 매수하면 비용을 줄일 수 있습니다. 그리고 장기증권저축에 가입한 사람이라면 장기증권저축으로 사두면 세액공제, 배당, 시세차익 즉 1석3조의 효과를 노릴 수 있기 때문입니다.
구체적으로 관심을 가질만한 코크렙1, 2, 3호 등 코크렙 시리즈와 교보메리츠, 유레스메리츠 등 메리츠 시리즈가 있습니다. 향후에 나올 코크렙4호나 메리츠 3호에 주목하길 바랍니다.
참고로 코크렙시리즈를 운용하는 관계자의 이야기를 빌면 코크렙1호가 좋다고 하네요. 초기에 만들어서 빌딩을 정말 싸게 샀답니다. 그래서 상당한 시세차익이 가능하다고 합니다. 그리고 코크렙2호는 한 때 공실률이 24%까지 치솟아 운용의 어려움이 있었으나 지금은 4%대로 안정되었답니다. 그리고 이들 배당수익률의 가정은 공실률 10%이거든요. 서울 도심에 있는 빌딩의 평균공실률이 2~3%대이니 상당히 보수적인 가정이겠죠?
글 심영철/ 모네타 재테크팀장 (godcareu@naver.com)
2003.10.17(금) 10:17
날짜: 2003-10-20 09:16:47,
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